三四线楼市借城镇化逆转 开发商边喊风险边拿地

　　“逃离三四线”，这是从今年初就在房地产圈里流传的一种说法。由于供应量过大，人口导入速度缓慢，三四线城市曾经不被地产圈内广泛看好。在今年的博鳌房地产论坛上，甚至有房企提出以后不会考虑在三四线城市拿地。
　　不过，《每日经济新闻》记者发现，截至今年11月，全国主要三四线城市土地出让金收入同比上涨近50%。无论是成交面积，还是平均楼板价，三四线城市的土地出让都要好于2012年。
　　大型地产商的销售业绩构成，足以说明三四线城市的重要性。最具代表性的莫过于碧桂园[最新消息 价格 户型 点评]。数据显示，今年前10月，碧桂园共实现合同销售金额797亿元，远超年初制定的620亿元的销售目标，今年内极有可能迈进千亿俱乐部。克尔瑞研究数据显示，在碧桂园前三季度销售面积中，三四线城市占比高达78.3%。
　　三四线城市仍是投资热点
　　回顾媒体报道，可以发现三四线城市“被抛弃”的最早论断，是从去年末开始的。当时有机构发布了《中国城市房地产风险榜》，榜单前50名绝大部分是三四线城市。随后一些经济学家纷纷抛出类似观点，认为部分三四线城市房地产会因为供应量过大而崩盘。
　　在这个背景下，当今年一二月份一线城市土地价格开始走高时，就有业内人士判断认为：主要是开发商为躲避三四线城市的风险，集中大量资金抢购一线城市地块所致。也有开发商对媒体表示，三四线城市供应量过大，且很多属于人口流出城市，有比较高的风险，应该从三四线城市撤离，回归一线城市。
　　事实上，统计机构对三四线城市过去一年的土地成交情况统计说明，绝大部分的开发商不仅没有撤离三四线城市，反而增加了在这些城市的投资。
　　该机构的数据显示，今年1～11月，全国主要三四线城市共出让土地20345宗，较去年增加24.5%；合计成交建筑面积为7.4亿平方米，较去年增加17.5%；土地出让金为9693亿元，较去年增加50%。
　　不仅土地成交金额和成交面积大幅增长，成交楼面单价也出现了一定幅度的攀升。根据上述机构的统计，今年三四线城市住宅用地的平均成交楼板价达到了1005.63元/平方米，而前一年这个数字只有878.96元/平方米。
　　分析机构统计的21个典型三四线城市样本也显示房企大规模进军三四线城市的趋势。今年1～10月土地出让金同比出现下跌的城市仅有7个，其中常州、扬州、镇江降幅在50%以上；土地出让金同比上涨的城市有14个，其中桂林、九江、廊坊、连云港、文昌的涨幅在80%以上。
　　行情逆转须待新城镇化
　　为什么三四线城市的土地市场并不像很多人预期的那么低迷，反而出现成交价格和成交面积的整体上涨？
　　研究报告也许能说明其中的原因，今年前三季度，一线城市土地成交面积同比涨幅为17%，二线城市成交面积同比涨幅为22%，三线城市成交面积同比涨幅为16%。
　　其中，三线城市正逐步分化为两类：一类是房地产市场恰好处于快速发展期的三线城市，这类城市今年继续保持稳步发展步调，从2013年1～9月商品住宅成交量来看，洛阳、北海、廊坊、晋江等城市较去年同期市场规模增长都在50%以上，泉州同比增长了95%。
　　另一类是个别投资过热的城市，这类城市由于前几年开发过剩，今年风险快速积蓄，惠州、常州等城市1～9月商品住宅成交面积基本与去年同期持平。
　　“尽管三四线城市存在供应过剩的情况，但并不等于说所有企业都不去那里拿地。”分析师朱一鸣告诉《每日经济新闻》记者，由于一线城市市场容量有限，一些大型企业的转向更多是为了平衡业务布局。实际上，对于许多拥有产业基础支撑、人口密集、邻近经济发达城市的三四线城市，仍然存在投资价值。
　　朱一鸣也认为，今年三四线城市房地产行情回暖更多的是对过去两年多“低迷”的弥补，同时也是一二线城市行情带动的结果，三四线城市房地产行情大逆转估计要等到新一轮城镇化全面展开后才能开始。
　　普华永道中国合伙人孙颖说，虽然业界担心二三四线城市存在供应过量的风险，但相比一线城市来说，三四线城市的房价和成本都要低得多。在这样的背景下，投资者的策略并不是一味撤离这些城市，而是优化投资组合，选择购入城市的核心位置。