调控不再是主旋律 明年楼市料逐步降温

　　2013年，中国房地产市场在纠结中前行。
　　这一年，最大的变化莫过于中央对房地产市场的政策思路和管理方式的转变， “调控”已不再是主旋律。
　　这一年，一线城市房价连创新高，热点城市“地王”频现，市场分化加剧。
　　这一年，房企销售业绩猛增，融资及海外拓展需求加大。
　　这一年，新型城镇化和土地改革成为热点，并将对房地产市场产生深远影响。
　　回首这一年的房地产市场，只能说，想说爱你不容易；展望明年，期待房地产市场能进一步健康发展，让居者有其屋不再是梦想，让城市里的蚁族们有一片能遮风挡雨的蜗居。
　　政策面：
　　“杀手锏”，政策分化，维持宏观稳定
　　年初楼市加速回暖，招来自2010年开始、2011年升级之后的又一轮政策加码——“国五条”及其细则，其中继续强调房价控制目标、限购升级抑制投机投资，特别是对二手房从严征收20%个税政策，当时被喻为本轮调控的“杀手锏”,并被寄予厚望。
　　然而，各地陆续出台的细则令人失望，除北京明确“20%个税”实施时间外，绝大多数城市只是重申了“国五条”细则的要求。
　　“杀手锏”的结局是“重拳打在棉花上”，而“国五条”中唯一得到地方政府普遍执行的是房价控制目标，这几乎成为今年调控的主基调。为完成该目标，北京、上海、广州、深圳、合肥、厦门、沈阳在预售证审批环节严格限价，北京还通过土地出让采用“限房价、竞地价”方式、加大自住商品房的供给来控制房价。
　　即便如此，此轮调控并没有改变房企和购房人对未来房价上涨的预期，广州、深圳、北京、南京等城市“日光盘”再现，动辄一个项目几百套房源却有数千人排号。在这样的背景下，新一届政府对房地产调控却迟迟没有明确表态，国务院常务会议上更是鲜有提及“房地产”字眼，这让业界更加无所适从。
　　事实上，新一届政府一直在关注房地产市场的变化，不提“调控”不代表不调控了。
　　“8月前，经济下行，中央还要依托房地产支撑经济和财政，因此，当时还是以稳定为主。”一位接近住建部的权威人士告诉证券时报记者，新政府已经注意到部分热点城市房价涨幅较大、少数城市交易量大幅下滑的市场变化，多次作出重要批示，召开专题会议，研究部署稳控房价工作；住建部会同有关部门先后4次召开重点城市房地产市场调控工作部署会议，指导和督促有关城市采取有力措施遏制房价过快上涨。
　　下半年以来，政府的调控思路从过去的“一刀切”，变为因地制宜、分类指导，这在一些地方出台的规定中已有体现。
　　9月郑州率先对调控加码，10月深圳、北京分别出台“深八条”、“京七条”，11月上海和广州分别出台“沪七条”和“穗五条”，随后部分二线城市也在11月底扎堆出台调控措施，至此，已经有17个城市出台了稳控房价的措施。与此同时，少数市场低迷的三四线城市，如温州、芜湖、徐州等，在不突破调控底线前提下，微调限购政策以促进需求释放。
　　在调控手段上，上述17个城市除部分城市提高二套房首付要求外，绝大多数城市更加强调增加土地和普通住房供应，通过改善供需来平稳房价。近期的中央政治局会议和“十八大”及《决定》，都强调要构建以政府为主提供基本保障、市场为主满足多层次需求的住房供应体系，逐步下放调控政策至各地方政府，调控方向已逐步向增大供给等市场化措施靠拢。
　　中国指数研究院常务副院长黄瑜指出，下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策，不同城市由于市场走势分化， 政策取向也各有不同。
　　市场面：
　　房价飞奔，销售火爆，“地王”频现
　　2013年楼市全面回暖，一、二线城市房价持续快速上涨。
　　价格方面，今年以来，房价同比涨幅较高的城市主要集中在一线城市和个别二、三线城市。
　　数据显示，9月北京、上海、广州、深圳等一线城市同比涨幅首次全部超两成，至11月，全国70个大中城市中，除温州房价同比下跌外，69个城市房价同比上涨，北京、上海、广州、深圳四大一线城市继续领涨，上海涨幅最高，达到21.9%，其次是北京21.1%、深圳21%、广州20.9%。
　　中国指数研究院的数据显示，11月，百城房价指数环比连续18个月上涨，今年以来累计上涨10.74%，同比连续12个月上涨，涨幅扩大至10.98%，十大城市涨幅明显高于百城平均水平，北京、广州、深圳尤为突出。
　　住宅销售量方面，与上述房价一般，也“热情似火”。
　　国家统计局的最新数据显示，今年前11个月，全国商品房销售面积已经突破11亿平方米，同比增长21%，商品房销售金额近7万亿元，同比增长31%，其中，住宅销售面积和销售金额同比分别增长21%和31%。
　　中国指数研究院数据显示，今年以来，重点城市住宅成交量同比增长16%，总量为近四年同期最高。全国来看，商品房销售面积和销售额增速明显好于去年，规模创历史新高。
　　销售市场的持续火爆，引燃了土地市场。
　　国家统计局的最新数据显示，前11月，全国房地产开发企业土地购置面积为3.5亿平方米，同比增长9.9%，这是自2011年前11个月以后首次同比正增长，今年1-10月份该指标为同比下降3.6%。全国土地成交价款8669亿元，同比增长31.5%，增速比1-10月份提高19.8个百分点。
　　上述多种市场利好进一步刺激“地王”频现。
　　以最为火爆的北京为例，9月4日，融创竞得的北京朝阳区农展馆地块，在剔除配建医院后楼面均价达7.3 万元/平方米，成为年内单价“地王”；12月19日，住总、融创和骏洋联合体以58.66亿元中标的门头沟区一限价商品房地块，刷新年内总价“地王”。
　　链家地产市场研究部统计，2013年，北京市共出让土地211宗，土地出让金合计1819.64亿元，同比增长180%，也超过2010年1642.4亿元的历史纪录。其中，住宅类土地成交活跃，全年成交75宗，土地出让金合计1300亿元，同比增长230%。地价水平不仅比2011年、2012年出现上涨，也超过了2009年、2011年土地市场火热时期的水平。
　　不单是北京，从全国来看，土地出让金也呈现飙涨态势。中国指数研究院的统计数据显示，截至12月27日，2013年，全国300个城市土地出让金总额为3.04万亿元，已大幅超过去年全年，同比增长46.34%。今年以来地王总价水平明显提高，约为去年的1.8倍，楼面均价突破1万元/平方米，创历史新高。
　　企业面：
　　业绩亮丽，转战一、二线，加快出海步伐
　　2013年可以说是房企的丰收年，对大多数企业而言，完成今年销售目标已基本没有悬念。
　　中原地产市场研究部统计数据显示，截至12月12日，包括万科[简介 最新动态]、保利[简介 最新动态]、恒大[简介 最新动态]等在内的30家房企今年前11月总销售业绩已突破万亿元，达10457亿元，同比涨幅高达33.7%。而万科、保利、中海、绿地、万达等5家房企年内销售业绩已突破千亿元，恒大、碧桂园[最新消息 价格 户型 点评]预计将在12月迈入“千亿俱乐部”。
　　除11月完成销售目标的融创、华润、瑞安和旭辉等房企外，世茂、碧桂园、中骏等多家上市房企早在10月就已完成销售目标。链家地产市场研究部张旭认为，2013年相对宽松稳定的政策环境、旺盛的市场需求，使得推盘的新项目去化率较高，是房企销售再创新高的主要原因。
　　不过，有喜也有忧。随着市场分化的加剧，部分房地产开发企业开始意识到三四线城市风险逐步增加，而一二线城市被抑制的需求逐渐释放的时候，一线城市和热点二线城市的优质地块成为各大房企争夺的焦点，品牌房企不惜重金在一线城市夺地，造成一二线城市土地成交价格暴涨。
　　中国指数研究院的数据显示，前11月，十大代表性企业累计拿地金额为3086亿元，同比大幅增长87%，比去年全年水平高出31%。其中，在一线城市拿地占比明显提高，拿地金额占比由去年的22%上升至29%，导致企业平均拿地成本提高近30%。
　　房企从三四线城市回归一线城市的典型代表是恒大，自7月首次进京拿地后，恒大今年已经在京拿下3块地，总投入达127.35亿元。
　　“投资趋向进一步向一线城市集中，背后的原因是2011、2012年这两年，调控最强烈的是一线城市，使得当时一部分房企把投资转向了调控相对较弱的二三线城市。而这些二三线城市的政府又大量卖地，造成了对未来市场的大量积压，这个消化期是很长的。”万科集团执行副总裁毛大庆日前在“2013中国地产财富年会”上说。
　　另外，对房企而言更深层次的隐忧则是融资风险。尤其是随着在土地市场上的加大投入，更需要房企频频融资“输血”。
　　链家地产市场研究部对上市房企前40强的监测显示，1-11月，包括万科在内的40家上市房企披露的融资总额约为2080亿元，同比增长85.7%。其中，海外债券融资加速升温，40家上市房企的海外债券融资额达1238亿元，同比上涨153.1%，平均利率为7.65%，较2012年下降1.35个百分点。
　　也因此，去更低成本的海外融资成了众多房企的通径操作。中国指数研究院常务副院长黄瑜指出，大陆上市房企以境内母公司身份在海外市场直接发行债券的难度较高，内地龙头房企纷纷通过搭建的A+H双重融资平台，顺利实现海外发债融资，并且凭借企业品牌影响力获得较高的信用评级，实现低成本融资，万科、保利、绿地、万达等龙头企业在2013年均首次通过境外上市子公司发债，并通过创新债券融资方式获取大额低息资金，资金实力大大增强。
　　另外，上市房企再融资放开的预期也在持续升温。有研究机构统计，截至2013年12月8日，共计33家地产企业公布了增发预案，其中23家通过了股东大会，4家公布了证监会受理公告，有3家国企公布了获得国资委批复的公告。另有10家公司仍处停牌阶段。
　　与此同时，房企海外投资步伐不断加快。
　　今年2月，万科首次进军美国，以1.75亿美元与美国铁狮门公司合作开发旧金山一个豪华公寓项目。6月，以张欣家族为首的SOHO中国联手巴西财团以7亿美元购得美国通用大楼40%的股权。8月，万达宣布在伦敦建造酒店的计划；10月，复兴国际以7.25亿美元买下纽约曼哈顿摩根大通第一大楼。11月，富力以85亿元人民币收购了马来西亚一幅土地。表现最抢眼的绿地，于7月、10月、11月分别在美国洛杉矶及纽约、韩国、澳大利亚等地投资总额超过100亿美元，明年还计划再落实同等投资规模的海外项目。
　　尽管2013年房地产市场基本面持续向好，但地产股股价却持续下跌。
　　东兴证券房地产行业分析师郑闵钢表示，由于销量持续上升带来房价快速上涨，投资者开始担心新一轮政策的出台，房地产股2月底开始回调，3月15日申万房地产指数跌至2531.25点形成阶段性低点。6月初市场对政策加码的担心再次加大，房地产股出现一波快速下跌的行情，到6月25日房地产股指数持续下跌累计达20%以上。7月，市场上一直担心新一届政府的调控政策却迟迟未到，中央领导层也一直都不提及房地产。下半年房地产股一路走弱，震荡调整。
　　海通证券统计数据显示，2013年1月至今房地产行业指数的累计收益率为-13.53%，沪深300指数的累计收益率为-9.76%，板块对沪深300指数的超额收益率在-3.77%。从各个单月表现情况来看，房地产指数在今年的1月、3月、6月、9月、10月均跑输大盘。
　　2014楼市关键词：
　　分类指导
　　城镇化
　　盘活存量
　　经历了2013年的繁荣发展，2014年的房地产市场将何去何从？
　　从住建部近期的会议中，或能管中窥豹。住建部部长姜伟新日前在“全国住房城乡建设工作会议”上明确表示，明年楼市调控将增强针对性，要进一步强化地方政府稳控房地产市场的责任。针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。对于房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，增加住房用地和住房有效供应；库存较多的城市要注重消化存量，控制新开发总量。同时，要完善住房供应体系，研究共有产权住房开发建设，强化市场监管，加强商品房预售和销售的全过程管理。明年将进一步扩大城镇个人住房信息系统联网城市范围，探索建立各省、城市与住建部联动的信息系统建设工作机制。
　　黄瑜认为，展望2014年，土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立，但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，在热点城市房价仍然上涨的背景下，难以期待限购限贷政策的放松，现有的行政化调控手段很难在短期内退出，不同城市的政策取向继续差别化。
　　黄瑜指出，中长期来看，不动产登记、财产公示等制度出台，房地产税改革试点的进一步扩大，将进一步促进长效机制的建立和完善，限购限贷等行政性措施才有望逐步退出，促使房地产业发展更加健康。
　　对于明年的市场走势，黄瑜预计，2014年全国销售面积同比增速前高后低，上半年商品房销售面积同比增长7.9%，下半年增速小幅回落至6.1%。由于自新一届政府执政以来，房地产调控方向由抑制需求转向加大供应，全国供求关系缓和将平抑房价上涨，预计明年全年商品房销售均价涨幅将收窄，同比涨幅在7.0%-7.6%间，略低于2013年。
　　上海易居研究院副院长杨红旭也认为，在中央房地产调控思路转向以保障房和住房供应体系为主的新形势下，预计2014年全国房地产市场将是“高位震荡、逐步降温”的态势。其中，2014年上半年将延续2013年下半年的态势，多数供应指标继续增长，甚至增幅还将有所扩大，但成交类指标增幅继续回落；下半年行业整体温度有所降低，成交量和价格将趋弱。
　　此前召开的中央城镇化工作会议也为明年的房地产市场明确了诸多方向。
　　上述会议提出了推进城镇化的六大主要任务：一是推进农业转移人口市民化；二是提高城镇建设用地利用效率；三是建立多元可持续的资金保障机制；四是优化城镇化布局和形态；五是提高城镇建设水平；六是加强对城镇化的管理。会议提出，要全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件；重点发展城市群，以盘活存量为主，适当提高城市的住宅用地比例和容积率水平。
　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，在推进新型城镇化中，住房作为基础性、配套性的作用，是重要的民生定位不会改变。他表示，会议提出的重点发展城市群，适当提高城市住宅用地比例，意味着各城市，特别是特大和大城市，将会出现中心城区“退二进三”的城市更新，未来房地产市场供应规模将会增加。
　　海通证券则认为，“盘活存量”是十八届三中全会和城镇化会议在土地制度方面的最大变化。“盘活存量”意味着原来政府的“征地-卖地”模式将发生改变，存量土地再开发将成为未来一线城市土地供应的重要方式，城市土地再开发机遇凸显。