如何理解“稳定住房消费”？

    　　继松绑限购和限贷之后，国务院近日召开常务会议又明确将“住房消费”列为重点推进的六大消费领域之一，并提出要“稳定住房消费”。继2009年4月之后，“稳定住房消费”一词再次在国务院常务会议上被提及，这到底意味着什么？
　　媒体发表评论文章表示，“稳定住房消费”不能曲解为政策托市，更不能拿来当“救命稻草”。这是官方媒体的解读，也确实有些道理。因为“稳定住房消费”的关键词有两个：一个是“稳定”，也就是说高层既不希望房价再次“起飞”，也不希望房价“骤降”，而是希望住房市场“企稳”，有防止出现经济系统性风险之意；另一个是“消费”，也就是说希望通过释放自主型和改善型住房需求来拉动内需，对过去几年被“误伤”的合理住房需求进行适当纠偏，投资性需求应该不在此次“稳定”之列。
　　但不管如何，“稳定住房消费”的“托市”意图仍十分明显，只是托的不是“房市”，而是中国的“经济大势”。因为在当前情况下，房地产仍是中国经济的平衡器和稳定器，在经济下行期有通过“微刺激”政策来为经济增速托底的必要，这就是“稳定住房消费”提法的背后实质。有人形象地将“稳定住房消费”称作为“隐晦救市”，我觉得还是比较贴切的。
　　各种宏观数据表明，中国经济进入“新常态”仍步履艰难。三季度GDP同比增长7.3%，较二季度的7.5%回落0.2个百分点，毫无意外地创下年内低点。从对GDP的拉动来看，消费和投资贡献双双下滑，只有出口贡献率从-0.2%升至2.6%。也就是说，如果没有来自以欧美为主的世界经济复苏所带来的外需贡献，则三季度的中国经济增长数据还会更难看。在此情形下，为保证中国经济运行稳定在合理的区间内，出台各类“微刺激”政策以强化“预调”和“微调”是当前宏观调控的不二选择。
　　更何况，“稳房市”是“微刺激”组合拳中的最重要一环。近十年来，中国的固定资产投资额增长率都在20%以上，特别是“四万亿”期间，增长率在30%以上，但从去年11月份开始，增长率断崖式下滑，三季度同比增长13.4%，比二季度还低2.8%，如此低的固定资产投资增长率至少拖累GDP增长0.8个百分点。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资又是大头，约占20%。所以，固定资产投资增速下滑，特别是房地产开发投资的下滑是拖累中国经济增速的主因。如果再考虑到房地产行业对建材、装修、家电、家具等相关行业的影响，则可以推断出，若想要救中国经济，“房市”就不得不救。
　　而且，“稳房市”对经济的“托底”作用见效最快。最新数据显示，在9月底的限贷松绑后，沉寂已久的楼市在10月份已经出现了明显的回暖趋势。据上海易居房地产研究院监测，从10月1日-20日，全国20个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长约12%。而在这20个城市中，有15个城市出现了成交环比上升。另据中原集团统计数据，截至23日，一线城市10月共成交土地22宗，成交楼面均价为年内第二高。可以说，在一系列楼市松绑举措的刺激下，整个四季度楼市的看跌情绪已开始逐渐淡化。
　　所以，“稳定住房消费”对“稳房市”和“稳经济”的“托底”作用已毋庸置疑。要问的是，此举会不会再次导致楼市逆势上扬呢？笔者以为这种可能性不大。与2009年提出“稳定住房消费”时相比，当前的宏观环境有所不同，突出表现在四个方面：一是因为目前楼市的供求关系已经发生了改变。2009年时是需求大于供给，而现在二三线城市的去化周期普遍在10个月以上，一线城市的库存环比仍呈上升态势；二是因为市场对于中国经济未来一两年的宏观走势，负向预期仍大于正向预期，消费者的观望心态仍浓；三是通过这些年的保障房建设提速，以及中国劳动力人口数量拐点的来临，住房市场的真实有效需求增速已然放缓；四是中国目前的货币政策仍会坚持谨慎从紧的原则，在流动性得到有效控制的情形下，投资性购房者还不会轻易入市。
　　因此，要打好“稳定住房消费”这张牌，政策必须在“稳经济”和“救楼市”之间寻求平衡。既不能用力过弱，起不到“稳经济”的作用，也不能用力过猛，而导致房价的再次快速上扬。后续具体还会有哪些细化政策出台，这恐怕还要取决于下一步的中国经济大形势走向。
　　初步判断，大致有以下几个可供选项：第一，加快保障房，包括棚户区改造的建设进度；第二，放宽公积金提取的条件，包括租房提取、异地提取和上调公积金贷款限额；第三，目前仅剩的北上广深四个限购城市也有可能悄悄松绑；第四，会有更多的城市加入到购房退契税、购房带落户、购房给予资金补贴的行列；第五，降低或取消二手房交易税。比如，征收营业税的条件由5年下调为2年，取消二手房交易20%的个人所得税，或者改为按1%的税率实行简易征收；第六，如果四季度和明年初房地产建设活动进一步下滑，经济增速大幅滑坡可能会最终迫使决策层出台涉及面更广的宽松政策，比如直接降准和降息。