(天水房产网转载报道)9月29日晚，人民银行就完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜发布公告，允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度，取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。至此，新一轮存量房贷利率调降正式拉开帷幕。据人民银行行长潘功胜此前介绍，预计惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。
在“稳存量”住房政策发力的同时，人民银行、金融监管总局还宣布了“将首套、二套住房最低首付款比例统一为不低于15%”这一利好增量的住房政策。此外，两部门还将部分有助于稳楼市的房地产金融政策期限至2026年12月31日，为推动房地产市场止跌回稳贡献金融力量。
允许银行与借款人自主协商加点幅度
据人民银行有关负责人介绍，此次公告调整优化的内容主要包括两方面：一是允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，以更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化。
“后续，市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。”上述负责人表示。
二是取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。
公告明确，借款人申请商业性个人住房贷款时，可以选择固定利率或浮动利率作为定价方式。合同约定为固定利率的，利率水平在合同期保持不变。合同约定为浮动利率的，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成（加点可为负值），加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素。
固定利率商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。置换时，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成，加点幅度等于原合同利率水平与最近一个月贷款市场报价利率的差值。
自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。
存量房贷利率降至不低于LPR-30个BP
公告发布后，存量房贷利率将如何调降？
对此，人民银行有关负责人明确，市场利率定价自律机制将发布倡议，引导商业银行于2024年10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整。绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”。批量调整完成后，借贷双方还可基于市场化原则自主协商、动态调整存量房贷利率。
市场利率定价自律机制发布的《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（以下简称《倡议》）进一步明确了调降幅度。
根据《倡议》，批量调整阶段，商业银行将在LPR上加点幅度高于-30BP的存量房贷加点幅度降至不低于-30BP。但不得低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷利率加点下限（如有）。
例如，北京二套房贷利率政策下限为：五环以内二套房贷的加点下限为-5BP，五环以外二套房贷的加点下限为-25BP。相应的二套房贷在批量调整时，加点分别调整为-5BP和-25BP。
新政发布当晚，已有银行“火线”响应。
《中国银行保险报》记者注意到，截至发稿时，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中国邮政储蓄银行已迅速发布《关于调整存量商业性个人住房贷款利率的公告》。
六家大行均表示，将于2024年10月12日发布具体操作事宜，2024年10月31日之前统一对存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整。
东方金诚首席宏观分析师王青分析指出，此次政策的积极意义在于，缩短了存量房贷利率调整周期，“也就是说，接下来存量房贷利率和新发放房贷利率之间的联动性会进一步增强，消除了因新、老房贷利差扩大提前偿还房贷的必要性。”
王青认为，此举能进一步缓解“提前还贷潮”带来的压力，在促进房地产市场尽快止跌回稳的同时，进一步激发居民消费意愿。
多项金融支持房地产政策同日落地
为促进房地产市场平稳健康发展，在发布存量房贷利率调整细则同时，人民银行还会同金融监管总局发布多项金融支持房地产政策。
优化首付比例方面，人民银行、金融监管总局明确，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。各地可因城施策，根据辖区各城市政府调控要求，自主确定辖区各城市是否设定差别化的最低首付款比例政策，并确定辖区各城市最低首付款比例下限。
延长政策期限方面，人民银行、金融监管总局提出，将支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策、《关于做好经营性物业贷款管理的通知》中有关政策的适用期，限延长至2026年12月31日。
保障性住房再贷款方面，人民银行决定对保障性住房再贷款有关事项进行调整优化。对于金融机构发放的符合要求的贷款，人民银行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。
