【天水房产网乐不点报道】营业税改增值税,能够减少房企的税负吗,这是房地产行业最关心的问题之一。
据悉,今年5月,营改增的最后3个行业——建安房地产、金融保险、生活服务业的营改增方案将推出。其中,房地产行业的增值税税率暂定为11%。
在此前的今年全国两会上,财政部部长楼继伟表示,2015年按计划应完成营改增改革,也就是把生活服务业、金融业、不动产业的营业税改为增值税,但最难的是不动产业的营改增。
“由于不动产的形态不同,有买的,有租的,有水坝,有公路,几乎涉及到所有的企业甚至个人,很复杂,所以说营改增方案今年肯定要出来,但不敢说哪天要推出。”楼继伟说,过去不动产不纳入抵扣,现在可以纳入抵扣了,但测算非常难。
就定义来看,营业税是指在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人,就其所取得的营业额征收的一种税。目前,房地产企业销售开发商品取得的收入按“销售不动产”税目缴纳营业税,税率为5%。
营改增则是把以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税,增值税是对产品或服务的增值部分纳税,减少了重复纳税的环节。
举个例子,一个产品的价格是100元,生产者在销售时已缴纳了相应的税金。购买者再次销售时卖出150元,那么他买来的时候这100元对应的税金可抵减,购买者再次销售时,只须以增值的50元计算应缴纳的税金。
回溯营改增的历程,自2012年1月1日起,上海交通运输业和部分现代服务业开展营改增试点。截至2014年底,国税总局的数据显示,全国营改增试点纳税人共计410万户,全年有超过95%的营改增试点纳税人的税负不同程度下降,全年共减税1918亿元。
对于房地产行业的营改增,新华联集团董事局主席傅军的担心是,因为行业不同,应该注意营改增的税负影响不均衡问题。
根据傅军的测算,如果房地产销项税率设定为11%、土地也允许按11%的税率抵扣,在营改增后企业税负与原来实施5%的营业税率时大体相当。如果销项税率设定为17%,在营改增后,房地产业的税负将升高。“如果导致企业税负上升,就会与政策减税的初衷相违背。”
“规范运作的大型房企可享受到营改增的利好——减税减负。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对地产中国网表示,营改增可健全税务制度。但在实际操作中,目前一些中小房企存在运作不规范的问题,比如票据不正规,这将导致其在进项抵扣时不具备条件。
据了解,在即将进行的房地产行业的营改增试点中,鉴于土地购置费用的特殊性、房地产上下游转嫁难等问题,将采取过渡性政策,即根据项目的开工情况进行营改增试点。
目前,中国建筑集团、中交集团、北京住总集团、万科集团、华业地产、北京城建集团、万科集团、龙湖地产等对于“营改增”试点已准备就绪,正在等待国税总局的文件。
国金证券的研报认为,房地产行业实行营改增的一个关键问题是,土地成本是否可列入进项抵扣。“如果土地成本可扣除,按照预期的11%的增值税率,则毛利率在50%以下的项目,营改增之后的税负会降低。如果土地成本不可扣除,按照2013年商品房6237元均价和2014年q3上市公司平均35%的毛利率水平估算,增值税率约为6.6%,相比改革之前上升1.1个百分点。”
值得一提的是,一线城市项目的地价成本占比较高。“如果一个35%毛利率的项目,土地成本可扣除,税率为3.9%,不可扣除则为9.6%。在这种情况下,营改增负面影响较大。”国金证券分析师曹旭特说。
中央财经大学税务学院税务管理系主任蔡昌也表示,房地产业虽然目前税负较高,但营改增后,实际税负会增加还是减少并不确定。“影响税负增减的重要因素是存量资产和土地成本能否计算进项税额,纳入税款抵扣链条。”
对于土地成本是否可纳入进项抵扣的问题,严跃进认为,由于土地的来源多样性,比如招拍挂、无偿划转、集体合作、股权收购等,因此不能“一刀切”。“在‘3.30’楼市新政出台后,房地产市场短期压力缓解,长期压力不减的形势下,建议先把招拍挂获取的土地纳入营改增进项抵扣。”